Ипотека не для всех. Кто получит жилье под 5% по новой программе

Похоже, что программы доступного жилья стали новой "Большой стройкой", с помощью которых Владимир Зеленский и правительство пытаются спасти рейтинги "Зе-команды", пишет Ярослав Винокуров, Экономическая правда.

Вскоре в Украине может заработать очередная программа дешевых ипотечных кредитов и новая программа жилья в лизинг.

Это при том, что от запуска "Доступной ипотеки под 7%" прошло всего полтора месяца. Несмотря на размах, с которым власть рассказывала о ее преимуществах, за месяц ею воспользовались 59 семей - в десять раз меньше, чем обычными кредитами.

Анонсированная программа жилья в лизинг может стать достойной альтернативой классической ипотеке: за пользование ею нужно будет платить только 5% годовых без необходимости платить первый взнос.

Что такое лизинг жилья, какие риски такой покупки недвижимости и не станет эта программа очередным провальным проектом?

Лизинг против кредита: в чем разница

Ипотека - не новое слово для украинцев. Это кредит на покупку недвижимости, залогом в которой является эта же недвижимость. Ипотечные кредиты обычно долгосрочные, а одним из главных условий их получения является наличие первоначального взноса.

Именно первый взнос является барьером, который не проходят граждане - потенциальные покупатели недвижимости. Для участия в правительственной программе "Доступная ипотека под 7%", которая стартовала 1 марта, заемщику необходимо иметь минимум 15% от стоимости недвижимости (при цене квартиры 1 млн грн первый взнос - 150 тыс грн).

При получении кредита на рыночных условиях банки требуют вдвое больший размер первого взноса - около 30% от стоимости недвижимости. Этот недостаток должна исправить программа лизинга жилья. Хотя она тоже имеет слабые стороны.

Жилье в лизинг - это аренда недвижимости, которая дает право приобрести объект аренды. Желающий принять участие в программе заключает с лизингодателем договор и ежемесячно переводит сумму, которая включает погашение стоимости жилья и проценты.

Когда лизингополучатель (заемщик) своими взносами полностью компенсирует стоимость жилья, то недвижимость перейдет в его собственность.

Преимущество лизинга - отсутствие первого взноса. Однако размер месячных платежей по лизингу больше, чем при ипотеке. Это логично, потому что классический кредит берется лишь на часть стоимости жилья, и именно на эту сумму начисляются проценты.

Компенсировать этот недостаток в правительственной программе лизинга жилья планируют низкими процентными ставками, чем по ипотеке. Например, семья рассматривает два варианта приобретения жилья по государственным программам: ипотека под 7% и лизинг под 5%. Стоимость условной квартиры - 1 млн грн, срок действия договоров - 20 лет.

При оформлении ипотеки нужно заплатить 150 тыс грн первого взноса, а месячные расходы на погашение и обслуживание кредита составят 6590 грн.

В случае лизинга размер ежемесячного платежа будет идентичным - 6599 грн. Это несмотря на то, что процентная ставка по льготной программе лизинга лишь на 2 процентных пункта меньше, чем по правительственной программе ипотеки.

Весомым недостатком лизинга является то, что недвижимость не будет находиться в собственности человека. При ипотеке имущество сразу переходит в собственность заемщика, хотя и находится в залоге банка. Это порождает риск, что в случае банкротства лизингодателя его кредиторы смогут отобрать переданную в лизинг недвижимость.

Зато лизинг предоставляет больше свободы по сравнению с ипотекой. В отличие от кредита, договор лизинга можно разорвать, например, при переезде в другой город. В таком случае лизингодатель даже вернет часть уплаченных средств.

Как работает программа

О деталях новой программы лизинга жилья можно узнать лишь из отдельных сообщений Офиса президента и правительства. Созданная для этого в конце 2020 Украинская финансовая жилищная компания еще не работает.

Для начала ей нужно будет приобрести квартиры, которые она будет давать в лизинг. По информации источников, в 2021 году на это планировалось выделить 5 млрд грн путем увеличения на соответствующую сумму капитала "Укрфинжитла" облигациями внутреннего государственного займа. Пока в капитале есть лишь 10 млн грн.

Министерство финансов не спешит увеличивать уставный капитал компании. Отсутствуют даже четкие критерии для выбора объектов недвижимости и потенциальных участников программы, рассказал источник из этого ведомства.

"Надеюсь, в первом полугодии, как поставил задачу президент, эта ипотека и финансовый лизинг будут запущены. Это даст самое главное - жилье людям. Второе - это огромный мультипликатор экономики", - заявил в феврале 2021 заместитель руководителя Офиса президента Кирилл Тимошенко.

По предварительным данным, в программе будут участвовать медики, педагоги, военные, полицейские и социально незащищенные граждане. Рассматривается возможность распространить действие программы на переселенцев из Донбасса и Крыма.

Кроме программы доступного лизинга, "Укрфинжитло" будет предоставлять льготные ипотечные кредиты под 7% годовых. Несмотря на то, что аналогичная программа реализуется через другую правительственную структуру - Фонд развития предпринимательства.

За месяц действия программы "Доступная ипотека под 7%" ею воспользовались только 59 семей, хотя желающих было в четыре раза больше. Для сравнения: без всякой государственной поддержки банки в феврале 2021 выдали 617 ипотечных кредитов.

Одна из причин провала правительственной программы - банки-партнеры выдвигают дополнительные условия к заемщикам, о которых в программе не было.

Глава "Укрфинжитла" Василий Шкураков утверждает, что их ипотека под 7% отличаться от кредитов, выдаваемых в рамках действующей программы.

"Наша задача - превращать акционерный капитал в финансы, рефинансировать участников программы, которые выдают ипотечные кредиты на определенных государственных условиях. Мы будем выкупать у банков такие кредиты, оставляя им часть дохода для покрытия расходов и управления риском", - говорит он.

Преимущество программы - ставка 7% будет фиксированной и не зависит от наличия средств в бюджете для компенсации разницы между льготной и рыночной ставками.

Попытка номер пять

"Укрфинжитло" - не первое учреждение, на которую представители власти возлагают задачи обеспечивать украинцев доступным жильем. Первая попытка запустить такую программу датируется 1992 годом, когда в Украине был создан Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству (Держмолодьжитло).

Этот фонд также реализовывал программы доступных ипотек, рефинансирование банков и частичной компенсации ставок по ипотеке. Со временем объемы его финансирования сокращались. На работу Держмолодьжитла в 2021 году выделили около 50 млн грн, из которых лишь 17 млн грн - на программы компенсации процентной ставки по кредитам, преимущественно взятыми в предыдущие годы.

Еще одна попытка запуска доступной ипотеки состоялась в 2012 году. Четыре банка (Ощадбанк, Укрэксимбанк, Укргазбанк и "Киев") создали Агентство по рефинансированию жилищных кредитов (АРЖК), которое должно выкупать у банков ипотечные займы, чтобы удешевлять их стоимость для заемщиков.

В ноябре 2020 Национальный банк отозвал у АРЖК лицензию на осуществление валютных операций. Причиной этого стало уменьшение капитала учреждения: он не дотягивал до минимально необходимого размера - 100 млн грн.

Кроме того, в Украине существует Государственное ипотечное учреждение (ГИУ), созданное в 2004 году Кабинетом министров. В ее задачи входит предоставление льготных ипотечных кредитов и рефинансирования ранее выданных займов для покупки недвижимости.

Проблемы с платежеспособностью в ГИУ начались после "банкопада" 2014-2015 годов, признают в организации. Тогда Государственное ипотечное учреждение потеряло миллиарды гривен, которые находились на счетах в обанкротившихся банках.

Несколько лет ГИУ почти не работало. В 2018 году через нее начали реализовывать программу лизинга жилья. Правда, как пилотный проект, в котором могли принять участие только офицеры Министерства внутренних дел.

Таких сделок заключили 2,2 тыс. Еще 13 тыс семей правоохранителей подали заявки на участие в программе. Средняя ставка, по которой ГИУ передает жилье в лизинг - 9%.

Сейчас ГИУ несостоятельна. В конце 2020 учреждение должно погасить 3 млрд грн долгов, выпустив очередные облигации под государственную гарантию. Однако правительство не согласилось предоставить гарантию, и выпуск не состоялся.

Если бы ГИУ была частным предприятием, то банкротство закончилось бы для людей, которые взяли жилье в лизинг, потерей квадратных метров. Поскольку это жилье официально находится в собственности учреждения, то кредиторы в рамках процедуры ее банкротства могли бы его продать, чтобы погасить задолженность.

К счастью, обязательства ГИУ были взяты под государственные гарантии, и спокойному сну правоохранителей в переданных в лизинг квартирах ничто не угрожает. По долгам учреждения в случае необходимости рассчитается Минфин средствами налогоплательщиков.

Четвертая попытка запуска программы доступной ипотеки осуществлялась через Фонд развития предпринимательства, который реализует программу поддержки бизнеса "5-7-9%". Часть средств фонда, 300 млн грн, в 2021 году пойдет на "Доступную ипотеку 7%".

Поэтому "Укрфинжитло" - это по меньшей мере пятая попытка обеспечить украинцев доступными квадратными метрами. Однако не последняя.

Долги в наследство

В марте 59 народных депутатов зарегистрировали в парламенте законопроект, который предлагает присоединить Государственное ипотечное учреждение к "Укрфинжитла", а накануне Совет его приняла в первом чтении.

Формальной причиной такого шага является "концентрация финансовых ресурсов для внедрения единых подходов к обеспечению граждан Украины жильем".

Однако кроме этих организаций, в стране существуют Держмолодьжитло, АРЖК и Фонд развития предпринимательства. Идет ли речь в таком случае о единых подходах?

"Возникает вопрос о совместимости профильных организаций и направлений их работы. Выстроят ли они единую эффективную политику?" - спрашивает младший аналитик Центра анализа общественных финансов и публичного управления КШЭ Богдан Корж.

Так или иначе, но, кроме портфеля переданной в лизинг недвижимости, от ГИУ к "Укрфинжитла" по наследству перейдут отрицательный собственный капитал учреждения в размере 2,3 млрд грн и непогашенная задолженность на 7,7 млрд грн.

Чтобы разобраться с этими долгами, правительство планирует выпустить облигации внутреннего государственного займа на 20 млрд грн. Полученные средства пополнят уставный капитал "Укрфинжитла". Часть денег направят на выплату долгов ГИУ, а на остальные будут реализовывать программы рефинансирования ипотечных кредитов и лизинга.

Авторы законопроекта ожидают, что после наполнения компании деньгами объединенное учреждение "в краткосрочной перспективе" предоставит около 8 тыс льготных ипотечных кредитов и приобретет 12 тыс квартир для передачи в лизинг.

Возникает вопрос: зачем создавать очередную структуру, если в стране уже есть как минимум четыре организации с аналогичными задачами? Более того, у Государственного ипотечного учреждения идентичные функции с "Укрфинжитлом": она уже реализовывала программы рефинансирования банков и лизинга жилья.

"Ликвидация учреждения - это списание долгов (облигации ГИУ лежат в портфеле НБУ и государственных банков) и прекращение действующих программ (для работников МВД). Выпуск новых облигаций ничего не решит, поэтому проблема эффективности работы учреждения остается", - пояснил источник в Офисе президента.

Именно поэтому ГИУ присоединят к созданному "Укрфинжитлу".

"Учитывая необходимость ускорения осуществления соответствующих мероприятий и надлежащей реализации инициированной президентом Владимиром Зеленским программы" Доступная ипотека", подготовлен указанный законопроект на основе предложений Министерства финансов", - говорится в документе.

Поспешность стала причиной того, что запущенную в марте 2021 "Доступную ипотеку под 7%" решили реализовывать именно через Фонд развития предпринимательства. По словам министра финансов Сергея Марченко, такое решение выбрали в связи с необходимостью запустить программу как можно скорее.

Станет созданное на скорую руку "Укрфинжитло" успешным или превратится в очередной провальный проект правительства, покажет только время. Заплатят за этот эксперимент, как всегда, налогоплательщики.