Как безопасно купить квартиру в Украине? Ведь при покупке и продаже жилья существует рядмошеннических схем, из-за которых такие сделки несут в себе множество рисков. Как их понять и обезопасить себя от нежелательных последствий – рассказывает юрист с многолетним стажем Евгений Лосовский.
Как безопасно купить квартиру: что такое договор купли-продажи?
Чтобы понять, как безопасно купить квартиру, нужно знать, что такое договор купли-продажи. Согласно Гражданскому кодексу Украины,договор купли-продажи – это договор, по которому продавец обязуется передать имущество покупателю. А покупатель обязуется принять недвижимость и заплатить за нее определенную денежную сумму.
Классическая схема, которая, к сожалению, работает в Украине уже много лет: человек покупает недвижимость у ее владельца. Но никто не может знать, что 5-7 лет назад у лица, которое продало недвижимость человеку, у которого вы сейчас покупаете квартиру, были определенные проблемы.
Мошеннические схемы при купле-продаже недвижимости
Например, возможно, в свое время жена продавца была совладельцем квартиры. Но по ряду причин из-за проблем в личных отношениях во время сделки продавец не показал наличие жены как таковой. И, соответственно, он продал имущество нынешнему владельцу, а его жена об этом не знала.
Женщина подает иск в суд, потому что не знала, что ее муж продал квартиру без ее согласия. Допустим, она была за границей или болела, не проверяла реестры. Предположим, что она не жила в этом доме и не интересовалась этим вопросом. И вот, аргументируя этим, она просит продлить срок исковой давности и признать договор (хочу подчеркнуть: не соглашение, которое вы заключили с последним владельцем, а соглашение, когда муж продал имущество этому владельцу).
Соответственно, она просит суд прекратить любые действия с этой квартирой и наложить на нее арест, чтобы жилье не перепродали дальше. В связи с этим сейчас у вас уже есть достаточно серьезная проблема, так как вступает в силу ряд других технических аспектов.
На что обратить внимание при совершении сделки, чтобы безопасно купить квартиру?
Как безопасно купить квартиру? Когда вы начнете оформлять ее для себя, будет много тех, кто захочет помочь вам различными «советами». Они скажут, послушайте, зачем вам платить много налогов? Оценим жилье стоимостью 100 тысяч долларов в 50 тысяч. Так мы оптимизируем ваши налоги, и вы будете тратить меньше на регистрацию.
И теперь у гражданина, который только что купил квартиру, уже есть две проблемы. Ведь первый договор, скорее всего, основываясь на Гражданском кодексе и Семейном кодексе, будет признан недействительным. Соответственно, остальные контракты со следующими владельцами последуют цепочкой.
И сейчас я снова акцентирую внимание: когда вы купили квартиру по ее истинной стоимости, или, проще говоря, когда она действительно была оценена в ту сумме денег, которую вы за нее отдали, то у вас как минимум есть шанс в случае признания недействительными всей цепочки сделок вернуть свои средства.
Если вы «оптимизировали» расходы, то можете быть уверены: любые виды рсписок, дополнительные договоренности, когда вы за углом у нотариуса договариваетесь, что 50 тысяч вы оформите, а еще 50 – отдадите прямо на руки, не имеют юридического веса. Поэтому считайте, что вы просто потеряли эти средства.
Как обезопасить себя от мошеннических схем с недвижимостью?
В таком случае, кого все начинают искать? Правильно – адвоката, юриста. Предположим, вам знакомые посоветовали юриста, вы приходите на встречу. Что будет дальше? Вы боитесь, вы понимаете, что можете потерять много денег. И весь дальнейший путь вашей защиты будет зависеть от человека, к которому вы пришли.
Более того, когда вы вступаете в этот процесс, вы должны понимать, что вы не сможете менять каждый месяц или два адвоката. Поэтому следует выбирать такого адвоката, чья репутация не вызывает сомнений.
Если вам сразу обещают, что проблема будет решена очень быстро, в короткие сроки, и для этого нужно выделить сумму на, скажем так, отклик в сердце определенных сотрудников суда или правоохранительных органов, могу вам сказать следующее. Если на первой или второй встрече вам предлагают «купить» кого-то и решить вопрос, не доверяйте. Так не бывает.
Я не буду вас сейчас перегружать информацией о том, что есть первая судебная инстанция, вторая и так далее. Есть правоохранительные органы. Есть статьи Уголовного кодекса Украины о мошенничестве, связанные с такими случаями.
К сожалению, среди так называемых «защитников» есть люди, работающие по старой, еще советской схеме: «дайте деньги – мы решим вопрос, а если это не удастся, мы вам вернем средства». Однако в реальности они берут с вас деньги за действия, которые не несут никакой перспективы возврата вашей собственности.
Как безопасно купить квартиру: правильно выберите адвоката
Суждения людей, не имеющих никакого отношения к праву, не имевших реального опыта – как негативного, так и положительного – в решении подобных проблем, их советы в 90% случаев будут ошибочными. Поэтому не стоит полагаться на чьи-то отзывы, рекомендации, сарафанное радио
Совет один. На первом этапе, заключая договор с адвокатом, вы открываете интернет, открываете список Коллегии адвокатов в своем регионе и выбираете защитника. Приходите к этому человеку, задаете необходимые вопросы с таймингом в 2-3 месяца и договариваетесь об оплате, которая должна быть зафиксирована и которая должна быть учтена. Вы можете договориться о ежемесячной абонентской плате или почасовой оплате.
Но хочу посоветовать. Если эта проблема только появилась в вашей жизни, и у вас нет многолетнего опыта борьбы в судах, апелляционных инстанциях и т.д., на данном этапе вам целесообразнее работать с адвокатом почасово.
И уже через 2-3 месяца, поработав с этим юристом, увидев его эффективность, можно сделать выводы о том, насколько близко вы смогли подойти к решению своей проблемы.
Но мое главное послание на сегодня заключается в следующем:
Когда у вас есть проблема, когда это важно для вашей семьи, и деньги, которые вы зарабатывали долгие годы, или судьба вашего имущества зависит от решения суда, помните: никогда адвокат вас не заменит. И если вы попытаетесь перенести собственную проблему на адвоката, надеясь, что он ее решит: этого не произойдет. Эффективность действий возможна только в том случае, если вы работаете в связке с адвокатом.
И если адвокат занимается решением вашей проблемы, условно говоря, 4 часа в день, то вы должны заниматься 8. Поиск доказательств, свидетелей, фактов зависит только от вас. Потому что ваша судьба будет зависеть от наполнения адвоката вашей информацией. В противном случае вы не добьетесь результата, а юристы будут «плохими».
Поэтому желаю всем принимать решения, основываясь не на чужих советах, а на собственном уме и опыте, и, конечно, с пониманием собственного бюджета. Как человек, который много лет работает в этой сфере, могу сказать: желаний много, планов много, но нужно четко понимать, в какой степени вы способны реализовать их сами.
