Кандидат юридических наук Александр Авдеев уже не первый год возглавляет управление Госархстройконтроля в Одессе. На своих страницах в соцсетях он часто поднимает вопрос того или иного "нахалcстроя" в городе, ведет активный диалог с одесситами.
Портал НЕРУХОМІ решил узнать у чиновника о его видении реформы градостроительства, проблемах защиты памятников архитектуры и урбанистического развития Одессы.
Расскажите о сущности проекта Закона 5655. Как вы оцениваете перспективы его внедрения?
Архитектура этого законопроекта очень проста: города и государство в значительной степени теряют контроль над строительством. Регистрация прав на выполнение подготовительных и строительных работ, готовности объектов к эксплуатации на объектах строительства у местных властей забирают. Их передают нотариусам и регистраторам.
Но что не менее важно, градостроительный контроль теперь будет производиться только после заключения договора. Здесь появляются частные структуры госархстройконтроля, как мы говорим, "частные ГАСКи", как уполномоченные органы градостроительного контроля.
То есть, теперь каждый застройщик может выбрать, у кого он планирует заказать мониторинг и проводить проверку собственного объекта — у города или частного ГАСК.
Какие полномочия останутся у города?
Градостроительный контроль за объектами самовольного строительства.
Как изменит этот закон ситуацию в строительстве?
Как я уже говорил, предполагается возможность осуществления градостроительного контроля частными структурами, работа которых будет оплачиваться застройщиками. У нас есть сомнения в их беспристрастности.
Возьмем в пример практику осуществления авторского и технического надзора, чья работа также финансируется из средств застройщика. Эти эксперты должны сообщать об отклонениях от утвержденной документации органам государственного архитектурно-строительного контроля. Однако в Одессе с 2016 года ни одного такого сообщения нам не поступало. А вот при проверках такие нарушения мы выявляли.
Я хочу напомнить о том, что центр нашего города недавно вошел в перечень охраняемых ЮНЕСКО. Так как будет выглядеть наш город для нас очень важно.
Если заговорили о ЮНЕСКО. Недавно Одессу потряс новый скандал по поводу фактически сноса памятника архитектуры, дома Гавсевича в парке Шевченко. Не яркий ли это пример того, как будет работать охрана наследия в будущем?
Резонный вопрос. Действительно, сегодня некоторые недобросовестные собственники демонстрируют в Одессе полное игнорирование норм по сохранению памятников. Более того, подрядчик ООО "ПГС", выполнявший работы, воспользовался для уничтожения этого дома разрешением на проведение противоаварийных работ на имении Гавсевича. Городские власти в этой ситуации фактически не имеют никаких механизмов влияния на проведение на них работ, ведь это класс последствий СС3. Однако мы не стали ждать полного уничтожения: вышедшие комиссией составили акт. И именно мы инициировали все эти действия, которые остановили работу. Однако все, что произойдет дальше, опять не в нашей компетенции, а государственных органов власти.
То есть вы хотите сказать, что сегодня нет эффективных рычагов влияния на владельцев памятников?
Сами ответьте на этот вопрос: эффективна ли сегодня система контроля и сохранения памятников? Когда город больше недели сам бился и требовал реакции! Обращался мэр публично и ГАСК писал письма. И только оперативно отреагировала прокуратура Одесской области, зарегистрировавшая в ЕРДР уголовное производство относительно запрета проводить строительные работы.
Сегодня, когда десятки памятников стали жертвами обстрелов оккупанта, так относиться к наследию преступление. Мы должны сделать все для сохранения нашего наследия.
Как повлияет внедрение законопроекта 5655 на Одессу, которое находится в перечне Всемирного нематериального наследия ЮНЕСКО?
Я уже говорил об этом во время консультаций с Минвосстановлением: перед тем как изменять порядок принятия градостроительных условий и ограничений и выдавать их "автоматически", в городах как минимум должны быть новые Генплан и Зонинг. В Одессе, центральная часть которой входит во Всемирное наследие ЮНЕСКО, также есть историко-архитектурный опорный план, требующий корректировки.
Как планируют воплощать Зонинг и Генплан в Одессе? Какие сроки ?
Такие документы по заказу города разрабатывают специализированные организации. В случае Одессы Генплан разрабатывался государственным предприятием "Украинский государственный научно-исследовательский институт проектирования городов "Дипромисто" имени Ю.М. Белоконя".
Я как депутат вносил свои предложения по изменениям в Зонинг. Конечно, в работе возникает немало проблем и вопросов, когда мы слышим, мол, здесь то строить нельзя или здесь. Открываем действующий Зонинг, а он позволяет строить 24 этажа там, где, по мнению одесситов, это невозможно. Есть процедура разработки и уточнения этих документов. Разрабатывать новые градостроительные документы нужно уже сейчас, пока не заработали принятые изменения в законодательство.
Как сегодня оцениваете состояние строительной отрасли в Одессе? Оживают ли стройки? Есть ли оживление в отрасли?
За 2021 год ввели в эксплуатацию 523 тысячи квадратных метров жилья, в 2022 году – только 427 тысяч, то есть почти на 100 тысяч квадратов меньше. Мы понимаем, что в прошлом году мы достраивали то, что закладывали 3-5 лет назад.
Неутешительные показатели выдачи разрешений, то есть документов до начала строительства. Их поступило на 58% меньше. В 2023 году мы вообще имеем единичные разрешения. Даже в еженедельных обзорах портала НЕРУХОМІ нашего региона практически нет.
То есть можно прогнозировать, что ближайшие год-два мы будем видеть в основном достройку и продажу остатков.
За последние месяцы количество "активных" строек увеличилось. Несколько крупных компаний вернулись к активной работе. То же говорят риелторы. Тем не менее мы имеем дело со строительством с высокой степенью готовности (60% и выше).
Какие риски, трудности и вызовы переживает отрасль сегодня, какие могут быть в перспективе в послевоенное время?
Ни государство, ни участники строительного рынка, ни рядовые украинцы не могут позволить себе вернуться к той модели, по которой отрасль работала последние 10 лет. Мы должны восстанавливать экономику и отдельные ее составляющие сразу по стандартам на порядок выше, чем было у нас раньше. После Победы у нас не будет времени для размышлений и поиска оптимальной модели. Основными условиями по восстановлению и развитию строительного бизнеса станет наличие достаточного объема стройматериалов и их приемлемая стоимость. Так же и с рабочей силой.
Промышленный кластер восточного региона в значительной степени уничтожен. Помимо спроса и роста цены (например, бетон подорожал на 30%), мы столкнемся с еще одной проблемой: в Украине пока фактически нет работающей системы архитектурно-строительного контроля. И вот вопрос: кто и как будет строить, а также контролировать соответствие градостроительной документации интересам общин.
В настоящее время в Одессе производится демонтаж балконов и некоторых конструкций. Как это делается во время действия моратория на проверки? Возможно ли снести таким образом большой объект, скажем, многоэтажный дом?
Вы правильно напоминаете, что в марте 2022 года был введен мораторий на проверку объектов строительства. Но бороться с нахалстроем нам помогает упрощенный порядок демонтажа, который утвердил исполком Одесского горсовета в конце 2020 года по нашей инициативе.
Этот механизм позволяет нам быстро бороться с наиболее наглыми фактами захвата земли и пристройками, представляющими опасность для домов. Вот этих самых царь-балконов, негативно влияющих на конструктив дома.
Вспомните турецкое землетрясение и подумайте, какой дом выстоит: жители которого берегли и ремонтировали его, сохраняя каждую стенку, или тот, в котором вырезали десяток-другой отверстий, делали ниши в конструкции и убрали лишние стенки?
Только за 2023 год путем демонтажа на начальной стадии удалось предотвратить самочинное строительство около 20 объектов: балконов, зданий, пристроек и надстроек.
Вот вы упомянули турецкое землетрясение. Недавно в Румынии было землетрясение. Какие риски существуют в Одессе?
В Украине достаточно сейсмоактивных зон. Среди них и Одесская область, где часть региона отнесена к зоне интенсивных сотрясений в семь и восемь баллов – на юге. Здесь важно учесть, что в городах есть не только новостройки, но и, например, панельные дома, исчерпавшие свой ресурс. Именно в них проделали десятки лишних отверстий.
Большую часть многоэтажек построили в советское время по технологии панельного строительства. На турецких видео мы видим, как складываются именно панельные дома. Мы не редко сносим нахалбуд именно в таких домах, где владельцы помещений первых этажей пытаются провести расширение и перепланировку.
Какую сумму Горсовет выделил на обследование и противоаварийные работы по спуску Маринеско? Как планируется использовать эти средства? И как думаете, почему участок, который ремонтировали за 73 млн грн, снова проседает и нуждается в ремонте?
Я бы вообще не комментировал этот вопрос до окончания обследования. Денежные средства выделены для проведения геологических и гидро-геологических обследований, выполнения расчета устойчивости склона, а также установления наличия полостей под спуском Маринеско.
Я напомню, что с середины 2022 года зафиксированы оползневые процессы этого склона. Поэтому мы постоянно следим за ситуацией. Только за последние полгода были зафиксированы оползни склона на 65 мм. К сожалению, процесс прогрессирует и существует реальная угроза потери его устойчивости. Одна из вероятных причин – это повышение уровня грунтовых вод. Но повлекли ли это ремонтные работы, застройка или другие факторы, лучше говорить после выводов экспертов.
Как думаете, существует ли угроза оползня в центре Одессы?
Такая угроза есть всегда. Не просто так делали укрепление побережья одно время. Наша задача своевременно выявлять опасные ситуации и принимать меры.
В Одессе сегодня заморожено немало строительных объектов. Как оцениваете возможность их размораживания? Как людям избежать сомнительной покупки и других возможных рисков? Дайте профессиональные советы.
Я скажу так. У некоторых строителей есть ресурс и возможности разморозить свои проекты, другие возьмут партнеров, а вот часть придется скорее достраивать городу или государству. У нас есть примеры, когда с помощью города находили генподрядчиков, которые возобновляли работы и сдавали объекты. Уверен, что город не останется в стороне и в этот раз. Профессиональные советы: изучайте документы, пользуйтесь нашей онлайн-картой, где необходима информация и читайте такие ресурсы, как ваш, где есть хорошая аналитика и работают профессионалы. Нельзя верить всему, что говорят при продаже риелторы, ведь их задача – продать. Хотя многие агентства заботятся о своей репутации. Однако сэкономить 100 долларов на услугах юриста, время на проверку и потерять десятки тысяч долларов, мне кажется, это странным.
Каково жилье вашей личной мечты в идеале? Дом или квартира? Где именно? Что должно быть рядом?
Я уже много лет живу не в элитном жилом комплексе, а в квартире в доме более ста лет. Мне нравится то место, где я живу. Проблемы, с которыми сталкивается большинство жителей города, мне хорошо знакомы. Как и все одесситы, я люблю гулять у моря, по Трассе здоровья. Люблю чистоту и комфорт, свободное пространство без лишних стен и вещей.
Что касается интерьера, то нравятся современные, базовые вещи, выполненные в нейтральных цветах, которые можно легко дополнять и изменять с помощью различных предметов. Экстерьер – современный одноэтажный дом с плоской кровлей и окнами в пол. Кухня однотонная с гладкими фасадами, деревянная.
Каково ваше профессиональное кредо?
Как ни странно, все забывают, что ГАСК прежде всего сервисная служба. Так что быть такой для одесситов – для нас главное кредо. Да, нарушители должны получать достойный и жесткий ответ, что мы демонстрируем демонтажом даже во время войны. Но наша задача – прежде быть качественным сервисом для города. Поэтому мы создали онлайн-карту, позволяющую получить всю информацию об объектах строительства и умерить одесситов от покупки сомнительных квадратных метров, разработали бот, помогающий в заполнении документов. Я, лично, и я это подчеркиваю, веду свои соцсети, и ни один другой человек не имеет доступа к ним.
Что для вас счастливый дом?
Это когда вся моя семья сможет собраться вместе. Война, к сожалению, не дает нам пока такой возможности. Знаете, даже ссориться стали по-другому и не так часто, потому что все мы прошли переосмысление. В первый месяц с начала полномасштабного вторжения у нас родился четвертый ребенок. Потому счастливый дом сегодня – это когда твои дети не просыпаются ночью от звуков воздушной тревоги или взрывов. Все эти бессонные ночи от коликов и зубов кажутся такой мелочью.
Недавно я был в домах, пострадавших от прилета. Некоторые владельцы не имели возможности производить ремонт, по-видимому, со времени получения ключей. Большинство не поменяло деревянные окна, которые пришлось помогать вынимать, ведь они были повреждены ударной волной. Общение с людьми, пострадавшими в результате войны, но обретающих в себе силы, меняет нас и заставляет иначе смотреть на мир вокруг. Сегодня иметь жилье и быть рядом с семьей – уже счастье.
