Создание конкурентной среды в жилищной сфере является одним из приоритетов государственной политики. Осуществление этой задачи невозможно без развития института ответственного собственника жилья – объединений совладельцев многоквартирного дома (далее – ОСМД).

Согласно Закону об ОСМД, основной деятельностью объединения является осуществление функций, обеспечивающих реализацию прав совладельцев на владение и пользование общим имуществом, надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории.

Одной из самых сложных, но наиболее важных проблем, сдерживающих создание и деятельность ОСМД, является невозможность получить в собственность или постоянное пользование земельный участок, на которые расположен многоквартирный дом и придомовая территория.

Во многих построенных многоквартирных домах придомовая территория уже находится в собственности или в постоянном пользовании фирмы-застройщика или заказчика строительства. Поэтому вопрос бесплатной приватизации придомовой территории, пожалуй, больше актуален для ОСМД, созданные в старых многоквартирных домах.

Согласно положениям Земельного кодекса Украины, земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящихся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома или предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами. Хотя на практике возникают случаи, когда орган местного самоуправления предоставляет землю ОСМД для обслуживания дома в аренду и тогда вопрос бесплатной приватизации земли вообще теряет смысл.

Процедурно, процесс приватизации земли для ОСМД выглядит так:

1. Принятие решения общим собранием членов ОСМД об оформлении прав на землю.
2. Получение от органа местного самоуправления разрешения на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка.
3. Разработка проекта землеустройства, его утверждения органом местного самоуправления и передача земли в собственность ОСМД.
4. Регистрация права собственности на землю по ОСМД.

Следует отметить, что ОСМД имеет право на получение земельного участка для обслуживания дома только в том случае, если дом находится на балансе ОСМД. Также в процессе приватизации земли могут возникнуть трудности, связанные с планом зонирования территории города. В соответствии с Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности», режим застройки территорий, определенных для градостроительных нужд, обязателен для учета при разработке землеустроительной документации. Режим застройки территорий, определенных для градостроительных нужд, устанавливается в генеральных планах населенных пунктов, планах зонирования и детальных планах территорий. На сайте с публичной кадастровой картой Украины можно выяснить приватизировано ли придомовую территорию вашего дома .

  Преимущества для членов ОСМД от получения земельного участка:

1. ОСМД на приватизированном придомовой территории может строить хозяйственные постройки, гаражи, другие объекты для обслуживания дома или сдавать часть земли в аренду и получать от этого прибыль, для удовлетворения потребностей жителей дома.
2. Обладая земельным участком, ОСМД может проводить реконструкцию целого дома или достройку к этому дому.
3. Участники ОСМД, которые осуществили самовольное строительство на придомовой территории, получают возможность узаконить свое самовольное строительство.

Однако следует помнить, что придомовая территория, согласно закону об ОСМД, относится к общему имуществу совладельцев многоквартирного дома и порядок использования общего имущества в доме относится к компетенции общего собрания ОСМД, поэтому вопрос – как использовать придомовую территорию – решается всеми совладельцами многоквартирного дома.

Можно ли разделить земельный участок ОСМД между участниками ОСМД или продать ее?

Согласно закону об ОСМД, имущество многоквартирного дома не может быть разделен между совладельцами и такие совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома. Однако пробелы в законодательстве все же позволяют разделить земельный участок ОСМД между участниками такого ОСМД или вообще третьими лицами. Согласно Гражданскому кодексу Украины, стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора. К тому же законодательством не установлено никаких ограничений по контрагентам, условий, предмета или вида договоров, которые может заключать Объединение, кроме договоров о выделении в натуре доли из общего имущества и договоров о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности.

Что делать с уже приватизированной в пользу ОСМД земельным участком, если жители дома решили ликвидировать ОСМД?

Законодательство об ОСМД четко не регламентирует по этому вопросу, но в таком случае земельный участок может быть разделен между всеми совладельцами пропорционально общей площади квартиры и / или нежилых помещений в многоквартирном доме, находящихся в их собственности. Резюмируя все вышеизложенное – бесплатная приватизация земли ОСМД является важным инструментом обеспечения прав совладельцев многоквартирных домов по управлению домом и его надлежащее содержание, но одновременно может стать объектом злоупотреблений со стороны отдельных совладельцев дома или третьих лиц.

Если по данной теме у вас возникнут дополнительные вопросы, обращайтесь в Юридическую клинику Национального университета «Одесская юридическая академия» работает ежедневно с 15:00 до 18:00, в субботу с 10:00 до 15:00, выходной день – воскресенье. Запись на прием осуществляется каждую среду с 10:00 до 12:00 по номеру телефона: (048)777‑27-61, или по адресу: 65009, г. Одесса, ул. Черняховского, 2.

Директор Юридической Клиники

Павлова Юлия Сергеевна