Можно ли и как узаконить самовольную постройку? Этим вопросом задаются многие люди. Чтобы правильно ответить на этот вопрос, сначала необходимо разобраться с терминологией и значениями понятий.
Объекты самостроя: что к ним относится?
В самом термине заложен основной смысл: построено самостоятельно и самовольно, а далее идет важное уточнение – без полного или частичного разрешения, проектирования и согласования у компетентных органов. Таким образом, самострой – это объект, который возведен самовольно без подтверждающих документов. Отсутствие разрешительных документов автоматически превращает возведенный объект в нелегальную постройку, которая не может быть продана, передана по наследству, подарена и т.п.
К таким объектам в Украине относятся частные жилые дома, дачные домики, гаражи, объекты хозяйственного предназначения, а также постройки промышленного и гражданского строительства, возведенные вопреки существующим строительным нормам и без сопровождения разрешительной документации.
Самострой, как явление, имеет широкое распространение в странах, где отсутствует четкая и прозрачная процедура согласования строительства и отведения под строительство земельных участков. В Украине таких объектов несравнимо больше, чем в европейских странах, поэтому эта проблема является актуальной и важным шагом по ее решению стали принятые в апреле 2018 года поправки в законодательство о самовольном строительстве и как узаконить самострой.
Специалистами выделяются несколько основных типов самостроя:
- Строение возведено на участке, не предназначенном для строительства (на сельскохозяйственных угодьях, на участке, непригодном для жилого строительства и т.п.).
- Объект возведен без соответствующих документов (разрешения на строительство, проектной документации, разрешение муниципальных органов на строительные работы и т.п.).
- Объект возведен с нарушением строительных правил и норм (факт нарушения устанавливается путем проведения строительной экспертизы). Доказать незаконность такого типа самостроя весьма сложно, поскольку нарушение строительных норм может быть установлено только организациями, имеющими соответствующую лицензию на проведение экспертизы.
- Реконструкция, перепланирование, изменение фасада – все это также квалифицируется как самостоятельное строительство, поскольку фактически происходит самовольное изменение первоначального строительного проекта.
Как узаконить самострой в Украине?
В 2018 году были приняты поправки в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности», в соответствии с которыми объекты несанкционированного строительства можно будет узаконить и привести в соответствие с нормами законодательства.
К объектам, на которые распространяются поправки, относятся сооружения, отвечающие следующим признакам:
- Объекты, которые возведены на участке, который соответствует его функциональному целевому предназначению.
- Объекты, которые не имеют разрешающих документов.
- Объекты, которые были возведены в период с 05.08.1992 г. по 09.04.2015 г. (жилые частные дома и дачные жилые постройки, площадь которых не превышает 300 квадратных метров).
- Объекты хозяйственного назначения, возведенные в указанный период площадью до 300 квадратных метров.
- Объекты сельскохозяйственного назначения, которые были возведены до 12.03.2011 г.
Важно учесть, что определение срока окончания строительства представляется не вполне реальным, поскольку точную дату окончания стройки затрудняются назвать даже сами владельцы. Специалисты отмечают, что подобного рода неопределенность позволяет воспользоваться законодательной амнистией, чтобы узаконить самострой, практически всем украинцам.
Кто не может воспользоваться амнистией на самострой?
Поправки к закону прописывают возможность узаконить самострой в Украине собственниками земельных участков, на которых расположен объект. Если же и земельный участок не принадлежит застройщику (например, нет документов о приватизации), то амнистия на такие объекты не распространяется.
По такому же принципу не амнистируются объекты, возведенные на участке, собственность на который оформлена частично.
Самострой: как узаконить и где?
Если самовольно построенный объект решили узаконить и воспользоваться поправками к закону, то необходимо сделать следующее:
- Заказать и провести техническую экспертизу объекта строительства.
- Подать заявление в территориальный орган ГАСК (Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля Украины,).
- Составить и подать в ГАСК декларацию о готовности объекта к эксплуатации.
- Предоставить копии документа о праве собственности на земельный участок, на котором возведен объект.
- Предоставить в ГАСК копию технического паспорта объекта.
Если пакет документов собран в полном объеме, то в течение 10 дней после подачи документов заявитель получает разрешение на узаконивание самостроя. После этого следует побеспокоиться о присвоении почтового адреса объекта и зарегистрировать имущественное право на объект. Почтовый адрес присваивается в органах местного самоуправления, а имущественные права в обычном режиме у государственного регистратора.
Когда можно узаконить самострой в Украине?
Строительная амнистия положила начало переходу частного строительства на цивилизованные формы и методы. Многие украинцы обращаются в Государственную архитектурно-строительную инспекцию за разъяснениями, когда заработает строительная амнистия. Пока в ведомстве активно информируют граждан о том, как узаконить самострой, но на практике, подзаконные правовые акты пока проходят окончательную стадию доработки. Глава ГАСИ обещает, что с начала сентября правом строительной амнистии смогут воспользоваться все, кто решил узаконить свои постройки.
Для получения более полной и свежей информации о том, как будет проходить строительная амнистия, рекомендуем обратиться на официальный веб-сайт ведомства www.dabi.gov.ua.
Сколько стоит процедура строительной амнистии?
В законе плата за узаконивание отсутствует и подчеркивается ее бесплатный характер, что не исключает наличие других платежей, связанных с подготовкой документов. Например, техническое освидетельствование, по некоторым оценкам, может стоить от одной тысячи до 10-15 тыс. грн. Величина платежа будет зависеть от размера объекта и компании, которая проводит техническое обследование. Право проводить техническое обследование имеют лицензированные компании - бывшие БТИ или частные структуры.
На фоне роста спроса на услуги узаконивания самостроя ряд компаний предлагает «под ключ» решить все документальные, технические и организационные вопросы. Такие комплексные услуги, которые избавят заявителя от бюрократических хлопот и беготни по инстанциям, оцениваются в 50-70 тыс. грн.
Самострой: сроки и штрафы
Узаконить самострой можно в любое время, срок действия амнистии не ограничивается временными рамками. Каждый должен решить самостоятельно, когда начать процедуру легализации постройки. Согласно комментариям чиновников, штрафы за незаконное строительство могут последовать только после заявления третьего лица в орган архитектурно-строительного контроля. Если такое произошло, то штрафа можно избежать, если уже поданы документы на легализацию постройки по собственной инициативе. Новым законом не предусмотрено освобождение от штрафов.
Причины, чтобы узаконить самовольное строительство:
- Нельзя продать/обменять.
- Невозможно передать по наследству/подарить.
- Нельзя предъявить как залоговое имущество.
- Несанкционированный самострой нельзя использовать как жилье.
- Невозможно провести газ, электричество, воду.
- На содержание самостроя не распространяются льготы или субсидии.
Как любой нелегальный объект, самострой невозможно продать, передать по наследству, предъявить как залоговое имущество, то есть, совершать любые операции с недвижимостью. Даже владельцем нельзя назвать того, кто однажды на свой страх и риск решил возвести объект. Жить в такой постройке можно только нелегально, в нарушение действующего законодательства. Так, в Гражданском кодексе Украины прямо указывается, что проживание в самовольно возведенном доме является незаконным, поскольку физическое лицо не может использовать его как жилье.
Кроме того, что хозяин такой постройки не может распоряжаться ею как своей собственностью, он также не может обеспечить самострой ни электричеством, ни водопроводом, ни другими коммуникациями.
Стоит отметить, что в Юридическую клинику также обращаются посетители с вопросами о узаконении самовольных построек.
Так, в октябре 2018 года к нам обратился гражданин Д., владелец самостроя, с проблемой, что у него отсутствуют документы не только на недвижимость, но и на земельный участок, который расположен под самовольной постройкой.
Консультант учел все нюансы и посоветовал для узаконения самостроя обратиться в Одесский городской совет с заявлением о сохранении самовольной постройки. Кроме заявления также предоставить определенный пакет документов, который включает в себя согласования санитарно-эпидемиологической службы, пожарников, управления коммунального имущества, технический паспорт на самострой, исполнительную съемку объекта недвижимости, техническое заключение о состоянии конструкций самовольной постройки и некоторые другие документы. После этого, в случае удовлетворения заявления, Одесский городской совет принимает решение о сохранении самовольной постройки и предоставлении разрешения на разработку документации для получения земли.
Когда такое решение горсовета будет на руках, можно приступить к разработке технической документации для получения земельного участка с целью обслуживания самовольной постройкой. Для этого следует обратиться в специализированные организации, которые имеют соответствующую лицензию на проведение землеустроительных работ. Зачастую это частные организации и процесс составления документации на земельный участок не займет много времени.
При наличии технической документации на землю Одесский городской совет принял решение о передачи земли в собственность.
После этого составили и подали в Приморский районный суд города Одесса иск о признании права собственности на самовольную постройку. В настоящий момент дело находится на рассмотрении.
Если по данной теме у вас возникли дополнительные вопросы, обращайтесь в Юридическую клинику Национального университета «Одесская юридическая академия». Юрклиника работает ежедневно с 15:00 до 18:00, в субботу с 10:00 до 13:00, выходной день – воскресенье. Запись на прием осуществляется каждую среду с 10:00 до 14:00 по номеру телефона: (048)777-27-61, или по адресу: 65009, г. Одесса, ул. Черняховского, 2.
Директор Юридической клиники Шишацкая Юлия Олеговна
