Понятие «кондоминиум» дошло до нас со времен древнего Рима, когда людям, проживающим вместе, стало необходимо решать массу вопросов совместного проживания. Сейчас этот термин используется во всем мире. Аналогичным термином, который мы стали достаточно часто слышать в Украине, стало «ОСМД» (объединение совладельцев многоквартирных домов), рождение которого отпраздновали с принятием Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» (1992 год) и «Об объединении собственников многоквартирных домов».
С 1 июля 2015 года в силу вступил новый Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах». Этот закон вызывал множество дискуссий и на стадии разработки, и на стадии принятия, и сейчас оставляет массу открытых вопросов. Давайте попытаемся разобраться, что же ждет жильцов многоквартирных домов и субъектов хозяйствования, обслуживающих эти дома в Украине, после 1 июля 2015 года.
Недавно в стенах гостиницы «Мирный курорт» города Одессы, был проведен семинар, посвященный этому закону. На нем присутствовало более сорока представителей работников областных, районных и городских администраций, а также специалистов управлений жилищно-коммунального хозяйства, жилищно-эксплуатационных, водо-, теплоснабжающих предприятий, ОСМД и управляющих компаний. До начала обсуждения своими комментариями с газетой «Слово» поделилась начальник отдела финансов и экономики Департамента жилищно-коммунального хозяйства города Комсомольск, Полтавской области, Альбина Овчеренко. Она считает, что столь резонансный закон принят поспешно, так как есть угроза, что продолжительное время он будет носить чисто юридический характер, а не фактический. Согласно заключительным положениям закона подзаконные нормативно-правовые акты должны быть разработаны Кабмином и профильным Министерством на протяжении шести месяцев, а это не может на сегодняшний день обусловить четкую реализацию данного документа на практике. Для работы в ОСМД требуются высококвалифицированные кадры. Например, из 18 ОСМД города Комсомольска Полтавской области, только 3 ОСМД изъявили желание участвовать в Международном тендере для решения определенных проблем по содержанию и обслуживанию домов и получения инвестиций под данный проект. На этом примере видно, что многие ОСМД просто-напросто боятся брать на себя ответственность за решение важных вопросов,– отметила Альбина Овчеренко.
Сергей Старовойтов, главный консультант секретариата Комитета по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства Верховной Рады Украины в интервью нашей газете сказал следующее: «Когда был подписан Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах», в Комитет стали приходить обращения, которые выражали недовольство управляющих компаний и ЖЭКов в связи с якобы их ликвидацией, запросы совладельцев многоквартирных домов, с просьбой разъяснения: с чего начинать и к кому обращаться, чтобы создать форму управления своей собственностью или ОСМД, а также письма с одобрениями совладельцев домов о принятии данного закона. Хочется отметить, что главной целью закона является расширение прав совладельцев домов, закрепление на законодательном уровне форм управления и урегулирование вопросов, касающихся общих собраний. Самое главное в законе то, что совладельцы многоквартирных домов могут, не создавая ОСМД, принимать решения через общие собрания по любым вопросам формы управления: сами, или нанять управителя, или создать ОСМД. Там, где ОСМД создано, особых проблем в принятии решений нет, есть отдельный закон об ОСМД. В этом же законе акцент делается на неорганизованных совладельцев жилой собственности: им дается возможность без создания ОСМД управлять своей собственностью. Этот закон ни в коей мере не ликвидирует ЖЭКи, а лишь устраняет их монополию, тем самым способствуя самим совладельцам решать, с какой хозяйственной структурой им лучше заключать договора на обслуживание своих домов, с организацией общего собрания или созданием ОСМД.
Жители домов самостоятельно решают все вопросы и выбирают управителя, а также получают полную отчетность за использованные денежные средства квартиросъемщиков. С другой стороны – это здоровая конкуренция среди управленческих компаний за качество предоставленных услуг. Не могу не сказать о том, что внедрение на практике потребует усилий и времени, в первую очередь, в сознании собственников по отношению к своей жилой собственности». Сергей Старовойтов продемонстрировал специальную таблицу, в которой даны разъяснения по наиболее частым вопросам граждан:
Согласно п. 7 ст. 1 Закона, могут ли коммунальные предприятия быть управителями?
– Могут, так как согласно п. 7 ст. 1 Закона управителями многоквартирного дома могут быть физические лица – предприниматели либо юридические лица – субъекты предпринимательства.
До какого момента будет действовать договор по предоставлению услуг с ЖКХ после 1 июля 2015 года, если жители дома изъявят желание создать свою форму правления?
– Договор будет действовать до момента создания жителями дома своей формы правления и оформления Протокола. Порядок и форма протокола будут утверждены подзаконным нормативно-правовым актом, который в течение 6 месяцев после принятия данного Закона вступит в силу.
Как будет решаться вопрос, если после вступления данного Закона в силу дом в течение 1 года не изберет одну из предоставленных им форм управления?
– Если в течение года жители соответствующего дома не соизволят провести данную процедуру, то управитель по этому дому будет назначен органами местного самоуправления.
Куда будут относиться двухквартирные дома?
– Положения данного Закона не распространяются на двухквартирные дома (на них распространяется Граждан-ский кодекс Украины). Этот Закон распространяется на дома, имеющие минимум 3 квартиры.
Можно ли после 1 июля 2015 года создавать ОСМД, заключать договора и т. д.?
– Прямого запрета в законе нет, но лучше подождать утверждения подзаконных нормативно-правовых актов, т.к. во все эти акты необходимо вносить изменения.
Эксперты считают, что принятие нового закона имеет целый ряд проблем. Во-первых, благодаря новому закону станет формироваться рынок управляющих многоквартирных домов, что будет обуславливать их конкуренцию на право предоставления услуг совладельцам домов, во-вторых, этот закон поспособствует привлечению зарубежных инвестиций для развития коммунально-хозяйственной сферы, в-третьих, при разработке закона использовался зарубежный европейский опыт, где данная система внедрена давно и успешно функционирует, и самое главное, в-четвертых, у жильцов многоквартирных домов наконец-то появилась возможность управлять своей жилой собственностью, независимо от того, создано ОСМД или нет.
