О возможности взять управление домом под собственный контроль и улучшить условия своего существования мы рассказывали в статье «ОСМД – возможность сделать жизнь вокруг себя приятной и красивой». Мы получили множество звонков от читателей с просьбой разъяснить механизм, как уйти из-под ведомства ЖЭКа и создать ОСМД.
Сегодня о том, как это сделать, подробно рассказывает Светлана Осауленко, профессор, председатель Одесской городской организации Украинской морской партии, глава фракции Украинской морской партии в городском совете, кандидат юридических наук.
Для создания ОСМД совладельцы дома должны придерживаться такой последовательности действий:
Создать инициативную группу не менее, чем из трех владельцев помещений.
- Инициативная группа должна овладеть теоретической базой: изучить законы Украины по данному вопросу.
- Инициативная группа должна выяснить техническое состояние дома и посчитать его экономические показатели:
- Реальное техническое состояние дома, его инженерного оборудования, тепло- и водопроводных сетей, состояние вспомогательных помещений (подвалы, чердаки и т.д.);
- Реальное экономическое состояние дома. Для этого надо сравнить объем платежей, которые платят жители за эксплуатационное обслуживание дома (сумма общей площади квартир, умноженной на тариф, определенный органом местного самоуправления) с реальной себестоимостью обслуживания дома ЖЭКом. Если сальдо будет свидетельствовать, что общий объем платежей жителей не меньше, чем затраты ЖЭКа, то это дает инициативной группе основание убедительно агитировать за создание ОСМД. Если – нет, то надо найти меры экономии средств, которых в ОСМД значительно больше, чем в ЖЭКе.
Также надо учесть наличие хронических должников за жилищно-коммунальные услуги. Этот экономический анализ, осознание главных статей расходов будущего ОСМД, позволит инициативной группе составить проект сметы, который, как правило, требуют жители на учредительном собрании.
- Инициативная группа разрабатывает устав ОСМД на основе Типового устава.
- Инициативная группа составляет список владельцев (совладельцев) квартир и нежилых помещений согласно правоустанавливающим документам на эти помещения. Если несмотря на все усилия не удастся выяснить владельцев некоторых квартир (по причинам их долгого отсутствия, невозможности связаться т.п.), то в виде исключения можно воспользоваться данными паспортистки ЖЭКа.
- Инициативная группа, на основании полученных знаний и наработанных документов, проводит разъяснительную работу среди собственников помещений, дает возможность ознакомиться с проектом устава, при необходимости проводит предварительные информационные сборы.
- Инициативная группа назначает дату, место проведения учредительного собрания и сообщает об этом владельцам помещений не менее чем за 14 дней. Также надо пригласить полномочного представителя органа местного самоуправления. Сообщить следует под роспись или отправить заказным письмом.
- Для проведения собрания не помешает заранее подготовить «Порядок ведения собрания», то есть все то, что должен говорить председатель собрания на основе протокола. Кроме того: устав, предложения об избрании правления и ревизионной комиссии, кандидатуру уполномоченного для предоставления учредительных документов на государственную регистрацию, названия ОСМД.
- Инициативная группа проводит регистрацию участников собрания. Важно подчеркнуть, что в соответствии со статьей 6 вышеуказанного Закона, кворум рассчитывается не по количеству представителей квартир, а по количеству их совладельцев. Необходим показатель – 50% + один голос. Если кворума нет, то назначаются новые сборы, но не ранее чем через 14 суток.
Руководитель инициативной группы открывает собрание, предлагает кандидатуры председателя и секретаря. За каждый вопрос повестки дня голосуется отдельно, и также рекомендуется засвидетельствовать это личной подписью на так называемом «письме голосования» или на протоколе. Для принятия решения необходимо 2/3 голосов. Каждый участник собрания имеет один голос независимо от принадлежащей ему площади.
- Новоизбранное Правление готовит пакет документов (согласно постановлению КМУ № 1521 и Закону Украины «О госрегистрации юридических лиц») для государственной регистрации, куда входит:
Протокол учредительного собрания;
Устав с подписями членов ОСМД;
Регистрационную форму Ф-И, утвержденную Приказом Госкомпредпринимательства № 67 от 09.06.04 г .;
- Cписок членов установленного образца, установленного Постановлением КМУ № 1521.
Протокол и устав должны быть удостоверены нотариально. Часто нотариус требует присутствия на собрании, чтобы засвидетельствовать подписи членов ОСМД на уставе, иногда он говорит только о подписи председателя собрания. Практика требований по этому вопросу еще не устоявшаяся.
До нотариального удостоверения учредительных документов (чтобы не тратить лишние средства) следует зарезервировать наименование ОСМД в отделе регистрации органа местного самоуправления. Учредительные документы представитель ОСМД подает лично, орган регистрации не имеет права требовать каких-либо дополнительных материалов. Для ОСМД госрегистрация бесплатная. Консультативную помощь можно получить в определенных подразделениях исполнительного органа местного совета, которым поручено это дело.
После получения свидетельства о госрегистрации руководство ОСМД должно изготовить печать, открыть счет в банке, стать на учет в налоговой инспекции, пенсионном и других фондах социального страхования. Эта работа проводится в установленном порядке, как для любого юридического лица.
В соответствии со статьей 11 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» общее собрание ОСМД может принять решение о принятии своего дома на баланс. Эта процедура проводится согласно постановлению КМУ № 1521, которым утверждена форма акта и порядок приема-передачи дома. Председатель ОСМД обращается в исполнительный орган местного совета, который выносит этот вопрос на сессию совета, далее председатель исполнительного органа выдает соответствующее распоряжение, на основании которого формируется комиссия по приему-передаче дома. Передача дома производится вместе с планом земельного участка, техническим паспортом, другой технической документацией. Если она некомплектная, то изготовить его должен владелец дома за свой счет. Главной проблемой в этом вопросе является то, что довольно часто в акте не указываются существенные недостатки технического состояния дома, несогласованные перепланировки вспомогательных помещений, реальный процент износа конструкций дома. Это повредит в будущем при решении вопроса проведения первого капитального ремонта и определения участия в нем прежнего владельца. В связи с этим следует до подписания акта проводить обследование дома с привлечением независимой профессиональной строительной организации.
