С 1 июля вступил в силу закон "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме". Предполагается, что он будет стимулировать народ к созданию объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД).
Председатель правления ОО "Объединение жилищно-коммунальных кооперативов, совладельцев многоквартирных домов "Виктория" (г. Запорожье) Людмила Шанц и руководитель Союза собственников жилья (г. Киев) Сергей Дедов проконсультировали по данному вопросу.
Кто будет управлять. Вообще-то, государство еще с начала 2000-х пыталось вовлечь население в процесс массового создания ОСМД. В конце 2001 года был принят Закон "Об объединениях совладельцев многоквартирного дома". Поминали ОСМД и в Законе Украины "Об Общегосударственной программе реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2009—2014 годы", причем в нем создание ОСМД было определено как одно из направлений этого самого реформирования. Программа предполагала к концу 2014 года создать более 45,5 тыс. объединений совладельцев. Но народ в объединения пошел далеко не с тем энтузиазмом, который предполагался, и на начало сего года в стране было всего чуть более 16,5 тыс. ОСМД. Процесс был уж слишком вялотекущим, но теперь — с вводом в действие нового закона — все должно измениться.
Срок. В честь этого закона были и пикеты под Администрацией президента с требованием наложить вето, и публикации в духе "все пропало!". Главным поводом для паники стало одно из его положений, суть которого — в том, что совладельцам (собственникам квартир и нежилых помещений) тех домов, в которых так и не создали ОСМД, дается один год на то, чтобы определиться с формой управления многоквартирным домом.
При этом на ОСМД свет клином не сошелся: решением собрания совладельцев все или часть функций управления домом можно передать управителю со стороны — управляющей компании или предпринимателю. Монополия жэков в этой сфере уходит в прошлое. Но если в каком-то доме народ проявит обычное безразличие и за год ничего не решит, управляющего им назначит местная власть, уполномоченный представитель которой и подписывает договор на управление домом от имени его совладельцев.
Вот это-то и вызывает горячие возражения: "Да нам же дадут неизвестно кого! Да помимо нашей воли! Он же нам тарифы повысит! Он же нас обижать будет!". Хотя, казалось бы — если уж вам действительно важно, кто и как будет управлять вашим домом, то за целый год можно найти возможность собраться и принять соответствующее решение. Тем более что договор подписывается всего на один год, и если обитателям дома его плоды придутся не по вкусу, к концу этого срока они смогут проснуться и что-то изменить. Если же за один месяц до истечения годового срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, он считается продленным на очередной однолетний срок.
Импульс. Тем не менее полностью отдавать контроль над своей коммунальной судьбой местным чиновникам и тем из коммунальщиков, кто им ближе к сердцу, — несколько тревожно. Пытаться решать вопросы только на собраниях — сложно и неэффективно. Поэтому наиболее естественной реакцией на изменения "правил игры" является все-таки создание объединения совладельцев. "Не создавать ОСМД в этих условиях — это очень неправильно", — говорит Сергей Дедов. Другими словами, народ фактически загоняют в объединения совладельцев. Зачем это государству — понятно ("Снять с себя обузу в виде коммунальных жэков", — говорит Сергей Дедов). Вопрос только в том, насколько это нужно нам с вами.
Голоса по площадям, и не более одного объединения на дом. Новый закон внес ряд изменений в Закон "Об объединениях совладельцев многоквартирного дома". Чтобы не запутаться в истории, что и как было, сразу расскажем о том, как все выглядит в последней версии.
Объединение. Итак, совладельцы квартир — это собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. А ОСМД — это юридическое лицо, созданное ими для содействия использованию их имущества и управления, а также общего имущества. При этом в одном многоквартирном доме может быть создано только одно объединение. Владельцы квартир и нежилых помещений в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой, также могут создать одно объединение.
Хозяйствование. Хозобеспечение деятельности объединения осуществляется или собственными силами объединения, или привлекаются на договорных началах субъекты хозяйствования (могут нанимать ремонтные бригады, юристов, бухгалтеров и т. д.). Объединение имеет печать и др. реквизиты, а также расчетные счета в банках. Оно не имеет целью получение прибыли для ее распределения между совладельцами (неприбыльная организация). При этом ОСМД отвечает по своим обязательствам средствами и имуществом Объединения, от своего имени приобретает имущественные и неимущественные права и обязательства (например, покупает бойлеры, компьютеры, детскую площадку, берет кредиты и т. д.), а также выступает истцом и ответчиком в суде.
Управление.. Высший орган управления ОСМД — общее собрание совладельцев, которое созывается не реже раза в год и решение которого является обязательным для всех совладельцев. Среди важных новаций — то, что каждый совладелец имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Но уставом объединения может быть установлен другой порядок определения количества голосов. Для руководства текущей деятельностью общее собрание избирает правление, а для контроля за его финдеятельность избирается ревизионная комиссия или принимается решение о привлечении аудиторов.
Расчистка бумажных завалов. "Я думаю, этот закон убрал многие преграды в деятельности ОСМД, — говорит Людмила Шанц. — Многие вещи становятся прозрачными, нерешаемые проблемы — исчезают".
Одна из самых болезненных тем, по словам экспертов, это пресловутое "балансодержание". По мнению Шанц, значительная часть критики нового закона объясняется просто: чиновники боятся того, что им придется снять с баланса не их собственность. "Ваша семья приватизировала свою квартиру, вы стали собственниками и квартиры, и части дома. И таких, как вы — практически весь дом, — объясняет Людмила Шанц. — А ваш дом вместе с вашими квартирами числится на балансе жэка. Они под это получают деньги на ремонт. А мы с вами от этого не получаем ничего".
Более того: ранее даже создание ОСМД не гарантировало, что прежний балансодержатель мирно и добровольно отдаст дом в руки нового объединения. Особенно преуспели на этой ниве некоторые застройщики, навязывавшие жителям новостроек свои управляющие компании, а потом, всеми правдами и неправдами, саботировавшие возвращение дома ОСМД.
Теперь же есть четкая норма: бывшему балансодержателю или управителю дома дается три месяца с момента регистрации ОСМД, чтобы передать ему экземпляр документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей. Как рассказывает Людмила Шанц, любимым фокусом балансодержателей было сетование на то, что "документов нет". Для таких находчивых специально предусмотрено следующее положение: в случае отсутствия документации на многоквартирный дом бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управления многоквартирным домом, в течение полугода со дня государственной регистрации объединения восстанавливает ее за свой счет.
Трудное прощание с детством. Одно из опасений экспертов, связанных с новым законом, — что даже теперь народ предпочтет ничего не делать и отдаст судьбу своего дома в чужие руки. И для этого есть основания: малое число уже созданных ОСМД — своего рода индикатор преобладающей пассивности населения.
"Государство очень долго воспитывало в человеке потребителя, — считает Сергей Дедов. — Мол, оно о тебе и подумает, и все решит. Люди привыкли ничего не делать и не проявлять инициативу. Особенно старшее поколение". И у многих остается соблазн продолжить все в том же духе: "Пусть местные власти думают о том, как лучше устроить нашу жизнь. А если что получится не так — мы будем возмущаться и протестовать".
Нюансы. Тем более, что и с ОСМД не все так просто: некоторые положения нового закона выписаны нечетко, поэтому, закрыв возможности для одних злоупотреблений, он приоткрыл лазейку для других. "Например, управляющая компания может сделать под себя ложную инициативную группу, чтобы взять под контроль ОСМД, — говорит Сергей Дедов. — Или у кого-то появится желание земельки прихватить". Благо теперь земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания и придомовая территория, не только передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома, но также остаются в этой собственности даже после его разрушения.
Но всегда, как только появляются какие-то возможности, связанные с ценностями, за ними приходят люди, которые захотят ими воспользоваться в своих интересах в ущерб другим. И надо думать, за кого и что вы голосуете: собственность подразумевает риск и ответственность, и ее надо уметь защищать.
Зачем нам это надо. Разница в жизни обычного жэковского дома и ОСМД — ровно та, что бывает между любым делом в исполнении работающего за мизерную зарплату бюджетника и кровно заинтересованного в результате собственника. Причем, как указывает Сергей Дедов, многие ОСМД обслуживаются теми же коммунальным жэками, но у них все хорошо — по крайней мере, лучше, чем в домах без объединений. А вся разница в том, что "обычный" дом никуда не денется, а руководство ОСМД, если работать с этим жэком не понравится, запросто подпишет договор с другим поставщиком услуг. А в ОСМД есть люди, которые не просто обязаны следить за тем, чтобы услуги предоставлялись на должном уровне, но и сами в этом напрямую заинтересованы.
Затраты. Пока немногие осознают, что способность свободно менять поставщика услуг сама по себе уже позволяет защититься от завышения цен и некачественной работы. Плюс — дает возможность обитателям дома полностью контролировать, куда деваются средства объединения и решать, на что именно тратиться. Например, можно накопить деньги на утепление дома, установку энергосберегающего оборудования, того же счетчика тепла — инвестировать в то, что потом позволит значительно снизить затраты. "Я живу в доме с ОСМД, — говорит Сергей Дедов. — И я плачу в полтора раза меньше, чем моя мама в таком же доме! Потому что у нас тепло идет не напрямую, а через наш бойлер. У нас стоит счетчик и нет бессмысленных потерь".
В конце концов, в рамках госпрограммы энергосбережения можно взять кредит для приобретения соответствующих материалов и оборудования. При этом, по закону, ОСМД могут рассчитывать на компенсацию до 40% от стоимости приобретенного, если оно было использовано на энергоэффективные мероприятия.
Доходы. Основным источником финансирования ОСМД являются взносы совладельцев. Их величина определяется общим собранием и не обязательно она должна быть одинаковой для всех. В уравниловке, при всей ее внешней справедливости, таятся мощные ограничения возможностей, хорошо знакомые и тем, кому пришлось участвовать в "судьбоносных" собраниях тех же дачных кооперативов и др. подобных объединений. Часть участников готова платить больше, чтобы решить какую-то проблему или просто улучшить комфортность обитания, а для другой части эта плата непосильна. Поэтому нередко можно встретить ОСМД, в которых самые малоимущие участники либо платят меньше, либо вообще освобождены от взносов в общий котел.
Но кроме взносов, ОСМД может иметь и другие источники доходов. Например, сдавать в аренду нежилые помещения, размещать на своих фасадах рекламу, и т. д. — насколько хватает фантазии и предпринимательского задора. За счет таких доходов ОСМД может либо решать какие-то дополнительные задачи, не привлекая деньги совладельцев, либо снизить взносы. Либо и то, и другое.
